Qué cambia con el segundo decreto de vivienda: renovación del alquiler e indemnización si el propietario no continúa
El BOE publica la norma que permite renovar los contratos de vivienda habitual por periodos sucesivos de cinco o siete años. El propietario podrá impedir la renovación con un preaviso y, generalmente, una indemnización. Estas son las principales condiciones y excepciones.
El Boletín Oficial del Estado ha publicado este jueves el Real Decreto-ley 27/2026, de 29 de septiembre, destinado a reforzar la estabilidad de los contratos de alquiler de vivienda habitual. Su entrada en vigor será este viernes, 2 de octubre.
La norma modifica el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Se suma al primer decreto de vivienda, publicado el miércoles, que regula, entre otras medidas, las prórrogas extraordinarias y los alquileres de temporada y por habitaciones.
¿Qué cambia cuando termina mi contrato?
Una vez transcurridos al menos cinco años de contrato, o siete si el propietario es una empresa u otra persona jurídica, el alquiler se renovará por periodos sucesivos de cinco o siete años, respectivamente, si ninguna de las partes comunica en plazo que no quiere continuar.
La norma sustituye así la prórroga anual de hasta tres años por renovaciones más largas que pueden sucederse en el tiempo.
¿El alquiler pasa a ser indefinido?
Puede prolongarse mediante renovaciones sucesivas, pero el propietario conserva la posibilidad de no renovar. Para hacerlo deberá avisar con la antelación exigida y, como regla general, indemnizar al inquilino.
El decreto no garantiza permanecer en la vivienda de forma incondicional. Establece la continuidad como regla y un coste económico para determinadas decisiones de no renovación.
¿Con cuánto tiempo tiene que avisarme el propietario?
El plazo general aumenta de cuatro a seis meses antes del vencimiento del contrato o de la prórroga.
Existe una excepción transitoria: si al entrar en vigor la norma quedan menos de seis meses para el vencimiento, el propietario podrá avisar con un mínimo de cuatro meses.
¿Y si soy yo quien no quiere renovar?
Deberás comunicarlo con al menos dos meses de antelación al vencimiento.
Esta regla se refiere a la decisión de no renovar. La salida antes del vencimiento se rige por las normas sobre desistimiento del contrato.
¿Qué indemnización me corresponde si el propietario no renueva?
Cuando proceda, será equivalente, como mínimo, a doce mensualidades de alquiler de una vivienda de características similares. Siempre que sea posible, se calculará utilizando el sistema estatal de referencia de precios.
Además, no podrá ser inferior a una mensualidad de renta por cada año que hayas residido en la vivienda. Las fracciones de año se calcularán proporcionalmente.
El pago se realizará al entregar la vivienda, salvo el supuesto específico de recuperación por necesidad que después no se materialice.
¿En qué casos no tendrá que indemnizarme?
La norma contempla estas excepciones, que deberán constar expresamente, de forma detallada y por escrito en el preaviso:
- Necesidad de recuperar la vivienda: cuando el propietario sea una persona física y la necesite para vivir él, sus familiares en los términos previstos o su cónyuge tras una sentencia firme de separación, divorcio o nulidad.
- Falta de residencia efectiva: si el inquilino no ha vivido allí durante más de seis meses de los doce anteriores, salvo ausencia justificada o permanencia de los familiares protegidos por la LAU.
- Disponibilidad de otra vivienda: si el inquilino tiene en el mismo municipio otra vivienda apta que pueda ocupar, como propietario o titular de un derecho real de uso o disfrute.
- Firma de un nuevo contrato de vivienda habitual entre las partes.
- Rechazo de una oferta válida de nuevo contrato sobre la misma vivienda, con las garantías de duración y renta exigidas.
- Vulnerabilidad acreditada del propietario, cuando una circunstancia justificada determine que deben prevalecer sus intereses.
Tampoco procederá la indemnización cuando, para ese vencimiento, el inquilino reúna los requisitos para obtener una prórroga legal que el propietario deba aceptar, aunque no la solicite. El decreto establece reglas específicas para coordinar esta protección con las prórrogas del primer decreto.
¿Qué pasa si el propietario dice que necesita la vivienda y después no la ocupa?
Si pasan tres meses desde la entrega sin que la ocupen las personas indicadas, el inquilino tendrá derecho a reclamar la indemnización, salvo causa de fuerza mayor.
¿Puede evitar la indemnización ofreciéndome otro contrato mucho más caro?
La excepción por rechazo de una oferta exige que el nuevo contrato garantice una permanencia mínima de cinco años, o siete si el propietario es una persona jurídica.
La renta deberá respetar las reglas del artículo 17.6 de la LAU, aunque la vivienda no esté en una zona declarada tensionada. La oferta debe comunicarse de manera fehaciente dentro del plazo de preaviso.
¿Puede empeorar las condiciones para aceptar una prórroga?
El decreto declara nulas las cláusulas de los acuerdos de prórroga que modifiquen el contrato original en perjuicio del inquilino.
Si el propietario anuncia que no renovará y después ambas partes acuerdan una prórroga voluntaria, esta deberá durar al menos cinco o siete años, según el tipo de arrendador.
¿Se aplica a los contratos que ya están vigentes?
Sí, con un régimen transitorio. La aplicación depende del vencimiento y de la situación del contrato cuando entre en vigor la norma.
Si ya estás en el periodo de prórroga anual de hasta tres años de la regulación anterior, continuarás en él hasta su término. Después se aplicará el nuevo régimen.
Si el contrato continúa por la llamada tácita reconducción del Código Civil, el nuevo sistema se aplicará desde el primer vencimiento que se produzca una vez transcurridos cuatro meses desde la entrada en vigor. Se computará también el tiempo del contrato original.
Las comunicaciones previas de no renovación deben examinarse conforme al régimen transitorio. En los contratos en tácita reconducción, los requerimientos válidos anteriores conservan su eficacia y no generan la nueva indemnización.
¿Se mantienen las prórrogas por vulnerabilidad y en zonas tensionadas?
Sí, deben solicitarse y cumplir sus requisitos.
Se mantiene la prórroga extraordinaria de hasta un año para inquilinos con vulnerabilidad social y económica acreditada, obligatoria para grandes tenedores salvo las excepciones previstas.
En zonas declaradas tensionadas se mantiene la posibilidad de prórrogas anuales de hasta tres años. Esta protección tiene carácter preferente y contempla excepciones, como la recuperación de la vivienda por necesidad en los términos legales.
Las prórrogas extraordinarias no se acumulan entre sí.
¿Puedo sumar la renovación de cinco o siete años a la prórroga de dos años del primer decreto?
No se añaden automáticamente. Cuando corresponda la renovación ordinaria de cinco o siete años, no se aplicará la prórroga extraordinaria de dos años del primer decreto.
Si existe una comunicación válida de no renovación y se aplica aquella prórroga extraordinaria, el contrato finalizará al terminarla, salvo acuerdo de continuidad o nuevo contrato. La posible indemnización deberá determinarse conforme a las reglas de coordinación y transición.
¿Qué ocurre si se vende la vivienda?
La venta no elimina por sí misma el derecho a indemnización. Cuando el comprador se subrogue en la posición del propietario, asumirá esa obligación si corresponde.
¿Esta norma congela el alquiler o regula los contratos de temporada?
Este segundo decreto se centra en la duración de los contratos de vivienda habitual, su renovación y las compensaciones por no continuar.
Las actualizaciones de renta y la regulación de temporada y habitaciones se abordan en el primer decreto. La renovación mantiene el contrato, con las actualizaciones que legalmente correspondan.
El texto completo del real decreto puede consultarse a continuación.
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