Qué cambia con el primer decreto de vivienda: desahucios, prórrogas y límites al alquiler
El BOE publica el primero de los dos reales decretos leyes aprobados por el Gobierno. La norma incorpora nuevas protecciones frente a los desahucios, regula los alquileres de temporada y por habitaciones y permite solicitar prórrogas extraordinarias de determinados contratos. Ambos textos tienen prevista su votación este viernes en el Congreso
El Boletín Oficial del Estado (BOE) ha publicado este miércoles el Real Decreto-ley 26/2026, aprobado el martes por el Consejo de Ministros para proteger la función social de la vivienda y ampliar la oferta asequible. Su entrada en vigor general será este jueves, 1 de octubre, aunque algunas medidas tienen fechas específicas o necesitan desarrollo posterior.
La publicación del segundo decreto, que incluye la renovación automática de alquileres, está prevista para el jueves. Estas son las principales claves del primer texto y de su tramitación parlamentaria.
¿Qué ocurre ahora con los dos decretos en el Congreso?
El Congreso tiene previsto celebrar este viernes un pleno extraordinario para debatir y votar ambos textos. Su publicación en días diferentes no impide que se sometan a votación en la misma sesión.
Según fuentes del Ejecutivo, el Gobierno comunicó el martes por la noche al Congreso los textos certificados de los dos reales decretos leyes con las 48 horas de antelación previstas.
¿Se paralizan todos los desahucios de personas vulnerables?
La protección depende de las circunstancias del caso y del tipo de propietario. El decreto establece mecanismos de suspensión hasta el 31 de diciembre de 2030 para personas vulnerables sin alternativa habitacional.
Uno de ellos afecta a procedimientos promovidos por entidades que adquieren inmuebles o préstamos hipotecarios impagados a precios claramente inferiores a su tasación, con las finalidades especulativas descritas en la norma.
Para otros demandantes, en los supuestos previstos, el tribunal requerirá a la Administración competente que informe de sus recursos y ofrezca una alternativa. Si no responde o no dispone de ella, suspenderá el procedimiento. Esta suspensión se revisará cada doce meses y tendrá un máximo de tres años.
Existen excepciones. El texto establece que no prevalecerá la vulnerabilidad económica de la parte demandada cuando quien demande sea una persona física titular de dos o menos viviendas.
¿Qué debe hacer la Administración si una familia vulnerable no puede pagar el alquiler?
En los procedimientos por impago comprendidos en la reforma, una vez acreditada la vulnerabilidad económica, la Administración competente tendrá dos meses para ofrecer una alternativa habitacional adecuada o pagar la totalidad de las cantidades debidas. Durante ese plazo se suspenderán el procedimiento y, en su caso, el lanzamiento.
Si paga, terminará el procedimiento y el contrato continuará vigente. Si no ofrece una alternativa ni abona o consigna la deuda, la Administración quedará “subrogada automáticamente en la posición deudora del arrendatario”.
En ese supuesto no procederá el lanzamiento y se mantendrá el contrato hasta su vencimiento mientras persista la vulnerabilidad económica.
¿Se aplican las nuevas garantías a desahucios que ya están en marcha?
Sí, siempre que el lanzamiento todavía no se haya ejecutado. Las medidas podrán alcanzar procedimientos en curso, aunque ya exista una resolución judicial.
En los supuestos previstos, la persona afectada podrá solicitar la nueva suspensión incluso si ya se había resuelto el trámite de vulnerabilidad o agotado una suspensión anterior.
¿Puedo pedir que se prorrogue mi contrato de alquiler?
El decreto permite solicitar una prórroga extraordinaria por anualidades, hasta un máximo de dos años adicionales, para contratos vigentes cuyos periodos de duración o prórroga finalicen en los supuestos establecidos en la disposición final quinta.
Durante ese tiempo se mantendrán las condiciones del contrato. Para acogerse a la medida, el inquilino deberá estar al corriente de pago y haberlo estado mensualmente durante los ocho meses anteriores.
El propietario deberá aceptar la solicitud, salvo las excepciones previstas: un acuerdo diferente entre las partes, la firma de un nuevo contrato o una necesidad real y acreditada de recuperar la vivienda para sí o sus familiares, comunicada en los términos legales.
Esta prórroga debe solicitarse y tiene una duración limitada. Es una medida distinta de la renovación automática anunciada para el segundo decreto.
¿Cuánto puede subir el alquiler?
Para las actualizaciones anuales que correspondan desde la entrada en vigor hasta el 31 de diciembre de 2027, se establecen dos reglas:
- Si la renta supera el máximo aplicable del sistema de precios de referencia, no podrá incrementarse.
- En los demás casos, regirá el nuevo pacto entre las partes. Si no existe ese pacto, la subida no podrá superar el 2%.
Además, la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece el Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda (IRAV) como límite general de las actualizaciones. Sin un pacto expreso de actualización, no se aplicará una subida anual.
¿Qué cambia en los contratos de temporada?
El alquiler temporal tendrá que responder a un desplazamiento desde el domicilio habitual por una causa “real y acreditable”. Esa causa deberá figurar en el contrato y corresponderá al propietario demostrarla.
Si no consta una causa debidamente prevista, se aplicarán las garantías del alquiler de vivienda habitual desde la formalización del contrato.
Los contratos temporales deberán durar más de 31 días y, como regla general, no superar doce meses, salvo que persista la causa que justifica su temporalidad. Superar ese plazo sin justificación o encadenar más de dos contratos consecutivos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda determinará la aplicación del régimen de vivienda habitual desde el primer contrato.
Los contratos de temporada anteriores conservarán su régimen hasta finalizar el plazo pactado. Un nuevo arrendamiento temporal deberá ajustarse a la nueva regulación.
¿Qué protección tienen quienes alquilan una habitación?
El decreto incluye expresamente el alquiler de habitaciones dentro de la regulación del arrendamiento de vivienda.
La suma de las rentas de las habitaciones alquiladas simultáneamente no podrá superar la renta correspondiente al alquiler de la vivienda completa. Si está situada en una zona declarada tensionada, deberán respetarse los límites de precios aplicables.
También se limita al IRAV el incremento anual entre sucesivos contratos temporales sobre una misma vivienda.
¿Qué gastos puede cobrar el propietario al inquilino?
Los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato no podrán repercutirse al inquilino, directa ni indirectamente. La prohibición incluye los servicios de preparación, gestión, novación y renovación.
Los servicios no esenciales solo podrán cobrarse si el inquilino los solicita expresamente por escrito y conoce previamente su coste y carácter opcional.
Tampoco podrá exigírsele contratar seguros de impago ni imponerle tributos asociados a la vivienda, salvo que legalmente sea su obligado tributario. En los alquileres temporales, la garantía adicional a la fianza no podrá superar una mensualidad.
¿Qué puedo hacer si el propietario no realiza las reparaciones necesarias?
Si existen daños que afectan a la habitabilidad, seguridad o salubridad, el inquilino podrá requerir por escrito su reparación y adjuntar un presupuesto razonable.
El propietario tendrá quince días naturales para aceptar el presupuesto, proponer una solución alternativa o ejecutar la reparación. Si no responde o se niega injustificadamente, el inquilino podrá realizar las obras y descontar su coste razonable y documentado de rentas futuras.
En los alquileres temporales, el plazo de respuesta será de cinco días hábiles. El arrendador asumirá también las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste ordinario.
¿Qué sucede si se vende la vivienda en la que vivo de alquiler?
Se refuerza el derecho de adquisición preferente del inquilino. Este derecho se mantendrá aunque la vivienda se venda junto con otros inmuebles o activos, siempre que sea jurídicamente individualizable.
La operación deberá identificar el precio atribuido a la vivienda mediante criterios objetivos y verificables. No podrá pactarse la renuncia del inquilino a este derecho.
¿Qué deducción fiscal se establece para quienes viven de alquiler?
Se introduce una deducción del 10% de las cantidades pagadas por el alquiler habitual para contribuyentes con una base imponible inferior a 33.007,20 euros anuales.
La deducción podrá alcanzar los 1.163 euros para bases imponibles de hasta 23.007,20 euros y disminuirá para las superiores. Su aplicación exige cumplir también las condiciones relativas a la titularidad o disponibilidad de otra vivienda próxima.
¿Qué otras medidas incorpora el decreto?
La norma incluye incentivos fiscales para propietarios que reduzcan las rentas y nuevas posibilidades de recargo municipal sobre viviendas vacías y alojamientos turísticos. Estos recargos requieren regulación mediante ordenanza.
También refuerza la aportación de inmuebles públicos a Casa 47, establece límites de precio para sucesivas ventas de sus viviendas y crea instrumentos de financiación para ampliar la oferta social y asequible.
Entre ellos figura la línea TU CASA, destinada a complementar la hipoteca de la primera vivienda habitual con préstamos de hasta el 20% de su valor o 50.000 euros, al 0 % de interés y sin comisiones. Sus condiciones de acceso necesitan desarrollo posterior. Las viviendas adquiridas mediante este mecanismo quedarán sujetas permanentemente a un precio máximo de transmisión.
El texto completo del decreto puede consultarse a continuación.
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